Jednou z najvýznamnejších tém v realitnej branži v poslednom období sú jednoznačne kroky Národnej banky Slovenska. Po dlhšom období, kedy realitní profesionáli pomaly aj zabudli na existenciu NBS, sa minulý rok aktivity tejto inštitúcie znovu dostali do centra ich pozornosti.Národná banka už v roku 2017 začala upozorňovať na veľmi negatívny vývoj celkovej zadlženosti domácností na Slovensku. Začiatkom roku 2018 však prešla od slov k činom. Vývoj na trhu úverov pre domácnosti vyhodnotila za natoľko rizikový, že je nutné začať bankový trh ovplyvňovať dodatočnými opatreniami. Všetky aktivity NBS preto v súčasnosti sledujú v niekoľkých krokoch jeden jediný cieľ a to spomaliť rýchle tempo rastu a usmerniť bankový trh k obozretnejšiemu poskytovaniu úverov slovenským domácnostiam.
Slováci sa totižto v posledných 10 rokoch stali jedným z najrýchlejšie sa zadlžujúcich európskych národov. To sa prejavilo napríklad v tom, že pokiaľ ešte v roku 2010 patrili Slováci v ukazovateli zadlženosti domácností medzi najmenej zadlžených, v roku 2018 sa stali už najviac zadlženými domácnosťami z krajín strednej a východnej Európy a výrazne sa priblížili číslam zadlženosti v západnej Európe. Zadlženosť slovenských domácností za posledných 10 rokov vzrástla v pomere k HDP dvojnásobne.
Preto začiatkom roka 2018 začala NBS boj s rýchlym zadlžovaním domácností a postupne zavádzala opatrenia, ktoré by mali tento trend spomaliť. Slovenským domácnostiam totiž hrozí, že v prípade budúceho nepriaznivého vývoja ekonomickej situácie nebudú mať dostatok prostriedkov na splácanie úverov a rast nesplácaných úverov domácností môže následne ohroziť stabilitu bankového sektora. Táto situácia začína byť riziková hlavne z pohľadu veľmi rýchlo sa zvyšujúcej pravdepodobnosti ekonomickej recesie.
Zatiaľ sa zdá, že tieto opatrenia nezaberajú úplne tak, ako NBS očakávala. Napriek tomu, že sa tempo zadlžovania postupne od začiatku zavádzania opatrení spomaľuje, stále dosahuje rast okolo 9 % medziročne. Je si však treba uvedomiť, že proti opatreniam NBS doteraz pôsobilo viacero faktorov.
Prvým a najpodstatnejším faktorom sú samotné banky a ich snaha udržať si doterajšiu ziskovosť v tak dôležitej skupine bankových produktoch, ako sú úvery na bývanie. V súčasnej konkurenčnej situácii, ktorá spôsobuje neustále znižovanie sadzieb na úveroch na bývanie, je jedinou možnosťou udržania si pozície na bankovom trhu zvyšovanie objemu úverov. Podstatný je tiež sentiment na trhu vyplývajúci zo súčasnej priaznivej makroekonomickej situácie, prejavujúcej sa relatívne vysokým rastom miezd a klesajúcou nezamestnanosťou. Nezanedbateľný je tiež efekt zvyšujúcej sa obľúbenosti investovania voľných peňazí na realitnom trhu v spojení s minimálnym zhodnotením peňazí pri klasickom investovaní.
So zhoršujúcou sa situáciou v ekonomike a s výhľadom možnej recesie však pôsobenie týchto faktorov bude slabnúť. Dôležité je tiež uvedomiť si, že opatrenia NBS sú dlhodobé a nabiehajú postupne, pričom ich efekt sa dostavuje s určitým oneskorením.
Preto si myslím, že opatrenia NBS sa v plnej miere začnú ukazovať práve v tomto období, keď faktory pôsobiace proti nim začnú oslabovať a zároveň Národná banka Slovenska bude pokračovať v opatreniach smerom k bankovým inštitúciám. Myslím si, že prelom rokov 2019 a 2020 bude tým obdobím, keď bude už naisto jasné, že sa úloha NBS udržať zadlženosť domácností na zvládnuteľnej úrovni podarila. A je aj v záujme nás realitných profesionálov, aby bol trh s nehnuteľnosťami čo najstabilnejší, predikovateľný a hlavne solventný.
Matej Kucharič, prezident ZRKS
